房地产估价师

2010 年 房地产估价师考试  理论与方法考试真题

四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)

1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)

2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

相关文章：

查看2010年房地产估价师考试理论与方法考试真题汇总

查 看更 多房地产估价师考试试题

编辑推荐:

查看2011 年房地产估价师考试 准考证打印时间

掌握考试动态房地 产估价师考试信息 免 费短信提醒 让你领先一步

查 看2011年房地产估价师 考试网络辅导 助你顺利过关！ 

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页