房地产估价师

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第三节 房地产企业的经济环境及其变化趋势分析

一、我国房地产企业所面临的经济环境

1、通货紧缩现象仍在继续

为了刺激国内经济发展，国家陆续出台一些财政和货币措施以鼓励消费。例如，增加政府对基础设施建设的投资，连续降低利率，以求消费增加。目前看来这些措施给经济带来的推动作用还有待时间检验。物价持续走低，国内需求状况仍无法令人满意。从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度持续下降?，从1996年开始，虽然国家已连续7次降低利息，而居民储蓄总额却仍在持续上升，虽然增长速度有所下降，但年年有所增长。物价和储蓄率的走势。说明通货紧缩还在持续，这对国民生产运行的良性循环十分不利。

2、 房地产金融仍需发展

(1)金融对房地产业的影响

房地产与金融具有密切关系，房地产的发展离不开金融支持。金融在房地产业发展中的作用可归纳为三大效：

①启动效应。目前国内开发一平方公里的土地，其由“生地”变成“熟地”直至建设项目全部完成，大约需要15亿元，前期开发费用在1亿元以上。如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。

②乘数效应。当金融机构将投资的货币注入房地产领域后，货币要依次发生两次乘次反应，使其作用远远超出初始注入额。

③深化效应。在经济发展中，金融通过利率机制将社会资本不断吸引到富有生命力即社会资本不断吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的产业中，金融资本与产业资本的融合或混合成为现代经济的本质特征。房地产业要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。

(2)国内房地产金融存在的问题目前中国房地产业存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长(与再生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产业资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右(《中国证券报》1998年3月6日第7版)，许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继续工程建设。一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中所占比例明显过高。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大;过热的供给造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来(1997年我国空置房地产的价值达120亿美元)，使金融坏帐率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押贷款不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量的资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。

综上所述，我国房地产金融的问题最突出的结构性问题，也是国家在今后会重点整理的方面。

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（责任编辑：中大编辑）

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