房地产估价师

选择题

1、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

A、276

B、283

C、284

D、291

2、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

A、出租的房地产

B、自营的房地产

C、出售的房地产

D、混合收益的房地产

3、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

A、价格

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

4、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

6、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

7、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

答案

1、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

12、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

13、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

14、

【正确答案】 D

【答案解析】

15、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P262。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P264。

17、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P264。

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