房地产估价师

2011 年房地产估价师考试  案例与分析命题试卷2

问答题

(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。1.简述评估该酒店的技术路线。2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

(二)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则：允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年;出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

二、单项选择题

(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

1.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。

A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。

A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

B.只能对两个厂区的土地进行估价

C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

3.对乙厂区土地估价的思路应当是()。

A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

B.按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

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（责任编辑：中大编辑）

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