房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

五、敏感性分析的步骤(掌握)

房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：

(1)确定用于敏感性分析的财务评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

(2)确定不确定性因素可能的变动范围。

(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。

进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较。

六、概率分析中的期望值法(掌握)

(一)期望值法的步骤

采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：

(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。

(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。

(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。

(4)分别计算各可能发生情况下的净现值。包括各年净现金流量期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值。各年净现金流量期望值的计算公式为：

式中，E(NPVt)为第t年净现金流量期望值;Xrt为第t年第r种情况下的净现金流量;Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。

整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为：

式中，E(NPV)为整个项目寿命周期净现值的期望值;i为折现率;n为项目寿命周期长度。

项目净现值期望值大于零，则项目可行;否则，不可行。

(5)计算各年净现金流量标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数，各年净现金流量标准差的计算公式为：

式中，δt为第t年净现金流量的标准差，其他符号意义同前。

整个项目寿命周期的标准差计算公式为：

式中，δ为整个项目寿命周期的标准差。

净现金流量标准差反映每年各种情况下净现金流量的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现金流量标准差的大小受净现金流量期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现金流量标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现金流量期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数，计算公式为：

式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小;反之，项目的相对风险就越大。依据净现金流量期望值、净现金流量标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。

(6)计算净现金流量大于或等于零时的累积概率。累积概率值越大，项目所承担的风险就越小。

(7)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。

七、房地产投资决策(掌握)

八、传统投资决策方法的局限性(掌握)

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