房地产估价师

第十一讲  收益法（下）

    6．5  直接资本化法

    6．5．1  直接资本化法概述
    6．5．1．1  直接资本化法的概念和基本公式
    直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
    资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：
       资本化率=年收益/价格
    利用资本化率将年收益转换为价4
  式中  y——房地产价值；
        NOI——房地产未来第一年的净收益；
        R——资本化率。
    因此，资本化率的具体计算公式为：
       R=NOI/V
    收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：
    收益乘数＝价格/年收益
    利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
    房地产价值＝年收益X收益乘数
    6．5．1．2  几种收益乘数法
    对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数 (effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
    (1)毛租金乘数法
    毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即：
    房地产价值＝毛租金X毛租金乘数
    毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：
    毛租金乘数＝价格/毛租金
    毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金转换为价值时i要采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数；当采用年租金转换为价值时，要采用通过年租金与价格的关系求得的毛租金乘数。
    毛租金乘数法有下列优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下：①忽略了房地产租金以外的收入；
②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。
    毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。
    (2)潜在毛收入乘数法   
    潜在毛收人乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数转换为价值的方法，即：
    V＝PGI×PGIM
    潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：
    PGIM=V/PGI
    与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。
    如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率  相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
    (3)有效毛收入乘数法
    有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数转换为价值的方法，即：
    V＝EGI×EGIM
    有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：
    EGIM=V/EGI
    有效毛收入乘数法的优点是，不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产价值时，是会考虑空置率的差异的。该方法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只用于做粗略的估价。
    (4)净收益乘数法
    净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数转换为价值的方法，即：    
        V＝NOI×NIM
    净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：   
    NIM=V/NOI
    净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
    由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：
    V=N0I/R [Page]
    6．5．2  资本化率和收益乘数的求取方法    
    资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面“资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术(见本章第6节)求取。通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：
    Ro=NIR/EGIM
由于
   NIR=1-OER
所以
    Ro=(1-OER)/EGIM
    上述公式的来源是：
因为
    Ro=NOI/V
所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得：
    Ro=NIR/EGIM
    如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收人乘数来求取估价对象的综合资本化率。
    6．5．3  资本化率与报酬率的区别和关系
    资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收 益，以求得未来各期净收益现值的比率。
    在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
    V=A/Y           R=Y
    在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
    V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]   R=Y/[1-1/(1+Y)n]
在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： 
  V=A/(Y-G)   R=Y-G
在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/{Y-?*Y/[(1+Y)t-1]}        R= Y-?*Y/[(1+Y)t-1]
6．5．4  直接资本化法与报酬资本化法的比较
   6．5．4．1  直接资本化法的优缺点
   直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。 但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2％，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3％，如果以该类似房地产的资本化率8％将估价对象净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。
       6．5．4．2 &nb

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