房地产估价师

对房地产的认识与描述

本章历年考试焦点

1.上调贷款利率、开征房地产特有环节的税收、提高最低购房首付款比例会导致房地产价格下降，而收紧房地产开发贷款会导致房地产价格上升。在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨。一般来说，GDP增长说明社会总需求在增加，会引起房地产价格上涨，尤其是地价的上涨。随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增加，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。

2.一般来说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高，反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。

3.在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房价水平。

4.低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低，高价格政策也并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

5.房地产价格影响因素的分类。

理论与方法:房地产估价原则考点

房地产估价原则考点

本章历年考试焦点

1.目前，我国房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。

2.土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。

3.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于被拆迁房屋的权属证书记载的面积、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果、具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积。

4.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押、因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有土地所有权、宅基地土地使用权。

5.《中华人民共和国担保法》规定，不得抵押的财产有自留山、自留地、被依法查封的财产、被依法监管的财产。而乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，但与其上的房屋可以同时抵押。

6.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，房地产不得设定抵押的有：权属有争议的房地产、用于教育的房地产、用于市政的房地产、已依法公告列入拆迁范围的房地产。

7.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地韵，形成工业用地或者其他建设用地条件，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

8.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是适合原理，能够确定估价对象的最佳集约度和最佳规模的经济学原理是收益递增递减原理和均衡原理。

9.不论是何种估价目的，所评估的估价对象，它的房地产市场状况一定和估价时点相同。

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