房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

第六章　经济评价指标与方法

一、投资与成本

分类投入收回

固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币→回到投资者手中

流动资金1.投产前垫付。

2.投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用

3.在制品、半成品、制成品占用的周转资金。每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。

二、营业收入、利润和税金

(一)营业收入

营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入=销售房屋建筑面积×房屋销售单价

出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价

自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。

经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。(易考判断题)

(二)利润

利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的营业利润(或称经营利润)，这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。

营业利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

营业收入=销售收入+出租收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

期间费用=管理费用+销售费用+财务费用

利润总额=经营利润+营业外收支净额

税后利润=利润总额-所得税

可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

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