房地产估价师

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经营收入、利润和税金

㈠经营收入：销售收入、出租收入和自营收入

销售收入＝销售房屋面积×销售单价，出租收入＝出租房屋建筑面积×租金单价，自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报。经营收入比完成的开发工作量(完成投资额)更能反映开发投资项目的真实经济效果。

㈡利润：经营利润、盈利

销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。经营利润中的一部分→税收；另一部分→(企业)可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。企业利润：经营利润、利润总额(实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。

经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税

经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入

销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

出租收入＝房屋租金收入＋土地租金收入 期间费用＝管理费用+销售费用＋财务费用

利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 税后利润＝利润总额－所得税

可供分配利润＝税后利润－(法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润)

㈢税金——开发投资企业纳税的主要税种

⒈经营税金及附加。营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7%和3%。

⒉城镇土地使用税和房产税：视土地等级、用途按占用面积征收；房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

⒊企业所得税。是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额＝应纳税所得额×税率，应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率为25%。

房地产投资经济效果的表现形式

㈠置业投资——经济效果：租金收益、物业增值、股权增加(3种表现)

租金→月租金收入，增值和股权增加→在物业处置(转让)或对物业的再融资行为中实现(二次抵押贷款)。

其经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。

㈡开发投资——经济效果：销售收入

其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

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（责任编辑：xll）

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