房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

第13题

试题解析：

1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;

2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;

3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;

第14题

试题解析：

1.“估价时间”用语错误，应为估价时点

2.缺少估价原则

3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义

4.未分析租金水平的变化趋势

5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数

8.年运营费用中不应计算土地使用费

9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算

11.资本化率取值未说明理由

12.可获收益年限错，应为36年

13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错

14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年

15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚

16.未计算精装修成本费用(建安费)

17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)

18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

19.成本法中未考虑相关销售费用

20.未说明估价结果的确定的理由

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（责任编辑：中大编辑）

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