房地产估价师

第16讲  地  价  评  估（下）

9.2城市基准地价评估

城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
   
    城市基准地价评估的方法和步骤一般是：    
    (1)确定基准地价评估的区域范围。这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
    (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
    (3)划分地价区段。所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
    (4)抽查评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
    (5)计算区段地价。区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
    (6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。    
    (7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。

9．3  宗地价格评估和基准地价修正法

    宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让
土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用
权、有租约限制的土地使用权，等等。
    宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估：
    (1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是，宗地的类
型和估价目的不同，具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说，待
开发土地，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用假设开发法估价；经新近人工开发或改造的宗地，如填海造地，开山造地，征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，适用成本法估价；已有建筑物的宗地，例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地，适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价；而不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用市场法估价。
    (2)在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
    运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。
    进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为估价时点时的值。此处的交易日期调整的方法，与市场法中的交易日期调整的方法相同。
    进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中的房地产状况调整的内容和方法类似。    
    由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限， 或是统一为某个固定年限，如50年，等等。 
 

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9．4  高层建筑地价分摊

    9．4．1  高层建筑地价分摊的意义

    在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越高，以及建筑技术的日益发    展，多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店，而且住宅、厂房等都出现了多层或高层化。此外，人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一座大厦的立体用途是：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，四至五层为餐饮，往上可能是写字楼，再往上可能为公寓。
    与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一座建筑物只有一    个所有者的格局被打破了，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，他们分别拥有该座建筑物的某一部分，如有的拥有地下一层，有的拥有地面一层，有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民往往只拥有其中的一套住房。但是，整座建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。
    拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权利，而且要承担由此权利而产生的    义务。例如，在建筑物寿命终了时或者建筑物被火灾毁灭后，大家决定将这该土地出售，但是售出后的地价收益如何分配；相反，在建筑物使用过程中，政府要根据这块土地的位置或价值征收土地税费，该土地税费在建筑物的各部分所有者之间如何分摊。要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有份额，无论是土地的权利还是义务，就都可以通过它顺利地得到解决。
    由上可见，通过高层建筑地价分摊解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积；③各部分享有的地价数额等。
    9．4．2  高层建筑地价分摊的方法
    9．4．2．1  按建筑面积进行分摊
    按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如
果甲拥有的建筑面积为若干平方米，那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑
面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率(即楼面地价)，他应占有的土地份额为
他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下： 
    某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积
    某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值
                        ＝该部分的建筑面积/总建筑面积
     
    按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易
见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅
楼、办公楼。
    9．4．2．2  按房地价值进行分摊
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