房地产估价师

2013年房地产估价师考试已经结束，为了更好的备考2014年房地产估价师考试，中国房产考试网根据特别整理了2014房地产估价师辅导资料，希望对大家有所帮助！

采用成本法确定估价对象市场价值

1.求取估价对象土地使用权价格

本次土地取得成本为市场购置下的土地取得成本，因此运用市场法求取估价对象土地价格。

①可比实例选择与比较

根据替代原则，调查广州市土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取估价对象附近区域的三个实例作为可比实例，估价对象所在地块及可比实例的情况各因素条件详见下表：

取2008年1季度为1.0，并将期日2010.1.12、2009.5.3和2009.7.2折算为季度数，即分别为8.13、5.70和6.36，再将以上三个数据代入方程y=69.982X2-599.04X+5752.3得估价时点2010.1.12的地价水平为：5 509. 50元/m2;实例1的交易日期2009.5.3的地价水平为：4 611. 49元/m2;实例2、3的交易日期2009.7.2的地价水平为：4 771. 86元/m2。则实例1的市场状况调整系数为：4 611. 49/5 509. 50×100%=83. 7%;实例2、3的市场状况调整系数为：4 771. 86/5 509. 50×100%=86. 6%。

③编制比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，见下表：

④确定比较因素修正系数

比较因素修正系数见下表：

则估价对象土地单价(楼面地价)为7 897元/m2(取整)，土地总价为7 897×24 462. 7461=193 182 306元(取整)

2.求取估价对象地上建筑物价格

①前期工程费

前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。详见下表：

即前期工程费=30+50+10+50=140(元/m2)

②建筑安装工程费

建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰装修及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《广东省建筑工程计价办法》、《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程计价办法》及《广东省装饰装修工程综合定额》，参考广州市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，各项费用详见下表：

气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。

④公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=3 238×2%=64. 76(元/m2)

⑤开发期间税费

开发期间税费包括有关税收的地方政府或其有关部门收取的费用。根据《关于缴交“配套设施建设费”有关计算基数问题的通知》(稳建城[1998] 74号)、《广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知》(粤价[2003] 160号)，计算基数取3 260元/ m2，城市基础设施配套费为计算基数的10.5%

即3 260×10. 5%=342.3(元/ m2)

⑥管理费用

管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%

即3 238×2%=64. 76(元/ m2)

⑦投资利息

假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期贷款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则

土地费用利息=7 897×5.4%×2=852. 88(元/ m2)

建安成本利息及期间费利息=342.3×5.4%×2+(140+3 238+64.76+64.76)×5.4%×2×0.5=226. 37(元/ m2)

⑧开发利润

参考所在区域同类房地产平均开发利润率，取成本利润率为30%，

则土地利润=7 897×30%=2 369.10(元/ m2)

建筑物利润=(140+3 238+64. 76+342. 3+64. 76)×30%=1154. 95(元/ m2)

⑨销售费用及税费

在销售中需支付的销售费用、营业税等税费为重置成本的6. 63%，

则土地销售费用及税费=[(7 897+852.88+2 369.10)/(1-6.63%)]×6. 63%

=789. 53(元/ m2)

建筑物销售费用及税费=[(140+3 238+64.76+342.3+64.76+

226.37+1154.95)/(1-6.63%)]×6.63%=371.45(元/ m2)

⑩估价对象的市场价格

经估价人员现场勘察，估价对象于2008年10月竣工并通过验收，此前闲置约4年时间，结合估价人员现场观察，确定综合成新率为95%。

建筑物评估现值=(140+3 238+64.76+342.3+64.76+226.37+1 154.95+371.45)×95%=5 322.46(元/ m2)

土地评估现值=7 897+852.88+2 369.10+789.53=11 908.51(元/ m2)

则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值

=5 322.46+11 908.51=17 231(元/ m2)(取整)

估价对象的市场总价17 231×24 462.7461=421 517 578(元)(取整)

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（责任编辑：中大编辑）

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