房地产估价师

2011 年 房地产估价师考试  制度与政策全真模拟试卷

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”(有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置一年，该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。

1.甲公司实施房屋拆迁时，应对( )依法给予补偿。

A.产权人下落不明的房屋

B.超过批准期限的临时建筑

C.被依法查封的房屋

D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋

2.下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为( )。

A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延

B.甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延

C.因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延

D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

3.甲公司转让该项目必须符合的条件为( )等。

A.全部建成现房

B.项目主体结构封顶

C.已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证

D.已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投资总额的25%以上

4.如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为( )等。

A.已通过竣工验收

B.乙公司具有企业法人营业执照

C.物业管理方案已落实

D.取得商品房销售许可证

5.丙物业服务企业由( )选聘。

A.购房人

B.乙公司

C.当地房地产开发主管部门

D.当地物业管理协会

标准答案： ACD,D,CD,ABC,B

解 析：1.超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。

2.《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。 (2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发生不是开发商努力能解决的问题等。

3.《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。 (1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让; (2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

4.《商品房销售管理办法规定，商品房现售应当符合以下条件;(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

5.对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业服务企业。

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（责任编辑：中大编辑）