房地产估价师

(二)本章疑难问题解析

1.问：租金调整可能引起的法律纠纷属于哪类风险?

答：属于未来运营费用风险。

2.问：投资的特性与房地产投资特点有什么区别?

答：投资的特性有：目的性、时间性、收益性和风险性。而房地产投资的特点有：区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。投资的特性是从相对宏观层面上说的，是共性的，房地产投资的特点是针对房地产这类投资对象而言的，是相对微观层面的，是有个性的。

3.问：收益现金流风险与资本价值风险有什么不同?

答：收益现金流风险与资本价值风险的区别：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险;资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。

4.问：投资类型与房地产投资类型有区别吗?

答：投资可分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产性投资和非生产性投资四种类型。此外，投资还可按照国内投资和国际投资等多种方式分类。

房地产投资除可按投资的分类标准进行分类外，还可按投资主体、经济活动类型和物业类型分类;另外，房地产投资还可按投资形式分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，可分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资可进一步细分为商品房建设投资和土地开发投资两种;间接投资是指资金投入与房地产相关的权益或证券市的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作，一般包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券三种。

5.问：房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别?

答：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资(可简单理解为长期性，下同)、需要适时的更新改造投资(适应性)、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(投资价值不确定性)、变现性差、易受政策影响(政策影响性)、依赖专业管理(专业管理依赖性)、存在效益外溢和转移(相互影响性)。

房地产投资特点是由房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，异质性决定投资价值不确定性，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定长期性等。

6.问：房地产开发投资与房地产置业投资有什么异同?

答：开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给;当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。要注意明晰这里的“短期投资”与“长期投资”都是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。

房地产置业投资目的有：①自用，即自营或消费，这种行为在满足自身生活居住或生产经营需要的同时，也潜藏了保值、增值的诉求;②出租，获取长期收益;③出售或转售，获取出售或转售收益。这里的出售或转售有投资和投机两种情形。

7.问：时间风险与持有期风险的区别?

答：时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间，选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。

如上所述，时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个特定的具体角度来说的;而时间风险的内涵更丰富。

8.问：“由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。”这句话如何理解?

答：这句话考虑了通货膨胀风险正反两个方面的情况。一是考虑通货膨胀风险，要上调要求的最低收益率;二是出于对房地产投资保值的考虑，投资者要求的最低收益率可能会低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。

9.问：开发投资与开发成本是否是一个概念?

答：开发投资的内涵更丰富，开发投资在销售情形下可视同于开发成本。

10.问：房地产投资的物业类型中，高尔夫球场属于什么物业?

答：在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。

2012年房地产估价师考试经营与管理精讲

2012年房地产估价师考试经营与管理练习题

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