房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

一、内容提要：

1、房屋租赁管理

2、房地产抵押管理

二、考试目的和考试要求：

本部分的考试目的重点考察应考人员对房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括：掌握：房地产抵押的概念及有关规定。

熟悉：房屋租赁的概念及有关规定。

三、内容辅导：

本讲涉及有关的法律、法规：

1、《中华人民共和国房地产管理法》;

2、《中华人民共和国担保法》;

3、《中华人民共和国合同法》;

4、《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令);

5、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)。

第一节　房屋租赁管理(熟悉)

一、房屋租赁的概念及分类

1、房屋租赁的概念

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。

例题：《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式有( )。

A.将房屋出租给他人居住

B.将房屋出租给他人从事经营活动

C.将房屋以合作方式与他人从事经营活动

D.以房屋作价入股E.将房屋无偿借用给他人

答案：ABC

解析：以房屋作价入股，属于房屋转让的形式;将房屋无偿借用给他人，未产生支付租金的行为，不属于《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式。

2、房屋租赁的分类

例题：按房屋的使用用途，房屋租赁分为( )。

A、公有房屋的租赁

B、私有房屋的租赁

C、住宅用房的租赁

D、非住宅用房的租赁

E、公共房屋的租赁

答案：CD

解析：按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。

二、房屋租赁的政策

《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。…‘租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

房屋租赁的有关政策主要包括：

(1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。

(2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。

(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。

(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。

三、房屋租赁的条件

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得《房屋所有权证》的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的

(5)属于违章建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)抵押，未经抵押权人同意的

(8)不符合公安，环保、卫生等主管部门有关规定的。

例题：下列房屋不得出租的包括( )。

A、未依法取得《房屋所有权证》的

B、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

C、共有房屋，取得共有人同意的

D、权属有争议的E、属于违章建筑的

答案：ABDE

解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租条件的，因此，它不符合题意。

四、房屋租赁合同

1、房屋租赁合同的概念及内容租赁合同是出租人与承租人签订的。

用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。《租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：

(1)当事人姓名或者名称及住所;

(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况

(3)租赁用途

(4)租赁期限;

(5)租金及交付方式;

(6)房屋修缮责任;

(7)转租的约定

(8)变更和解除合同的条件

(9)违约责任;

(10)当事人约定的其他条款。

在上述条款中，租赁期限。租赁用途、租金丑交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

例题：《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款包括( )。

A、租赁期限

B、租赁用途

C、租金及交付方式

D、房屋的修缮责任

E、当事人姓名

答案：ABCD

解析：“当事人姓名”不是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

租赁期限。

租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。

租赁用途

是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同：承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。

租金及交付方式

租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。

房屋的修缮责任

出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

例题：关于房屋租赁期限，不正确的表述是( )。

A.房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效

B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

C.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

D.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

答案：A

解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2、租赁合同的终止租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。

合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。自然终止主要包括：

(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同;

(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的;

(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。

因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

例题：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A、1

B、2

C、3

D、4

答案：C

解析：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出。

人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，《合同法》有明确的规定，不再赘述。由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：

(1)将承租的房屋擅自转租的;

(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;

(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;

(4)无正当理由，拖欠房租6个月以上的;

(5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的

(6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的

(7)故意损坏房屋的

(8)法律、法规规定的其他可以收回的。

发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

解析：因不可抗力导致合同不能履行、根据合同约定可以解除合同条款，属于自然终止。

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（责任编辑：rhj）