房地产估价师

为了备考2013年房地产估价师考试，中大网校编辑根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

八、房地产市场的功能

(一)配置存量房地产资源和利益

(二)显示房地产市场需求变化

引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：

①未来预期收益变化;

②政府税收政策的影响;

③收入水平变化或

④消费品味变化;

⑤原用于其他方面资金的介入和

⑥土地供给的变化。

(三)指导供给以适应需求的变化

(四)指导政府制定科学的土地供给计划

(五)引导需求适应供给条件的变化

九、房地产空间市场与资产市场(熟悉)

(一)房地产空间市场

在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。

空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

(二)房地产资产市场

在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。

(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

市场分类需求者供给关系

空间市场家庭和企业房地产资本市场空间市场的供求关系影响资产市场的需求

资产市场家庭和机构投资者新建的建筑物资产市场决定了空间市场的供给

房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

均衡状态的特点：(2种不变，2种相等)

(1)租金和价格不动、房地产资产存量不动;

(2)价格=重置成本;新增量=灭失量

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