房地产估价师

▲影响房地产价格的因素有以下8类：①自身因素;②环境因素;③人口因素;④经济因素;⑤社会因素;⑥行政因素;⑦心理因素;⑧国际因素。

▲直接关系到房地产价格高低的自身因素有：建筑物的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象等。

▲影响房地产价格的环境因素主要有：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

▲影响房地产价格的因素有：日照、风向、降水量、地势和天然周期性灾害等。

▲影响房地产价格的人口因素有：人口数量、人口素质和家庭人口规模。

▲影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价、建筑人工费，居民收入。

▲影响房地产价格的社会因素主要有：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化。

▲房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：①房地产价格上涨;②房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

▲影响房地产价格的行政因素主要有：房地产制度(房地产制度对房地产价格的影响也许最大)、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略，城市规划及土地利用规划、税收政策、交通管制。

▲影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码。

▲影响房地产价格的国际因素主要有：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况。

▲房地产估价的基本方法：比较法(重点复习)、收益法、成本法。

▲比较法适用的对象是具有交易性的房地产。即：房地产开发用地、住宅、写字楼、商场和标准工业厂房等。

▲比较法适用的条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。

▲先取可比实例应符合以下要求：1、是估价对象的类似房地产;2、成交日期与估价时点接近;3、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

▲建立价格可比基础包括：1、统一付款方式;2、统一采用单位;3、统一币种和货币单位;4、统一面积内涵;5、统一面积单位。

▲房地产状况影响修正分为区位状况影响修正、权益状况影响修正和实体状况影响修正。

▲区位状况影响修正包括：繁华程度、交通便捷程度环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等。

▲再可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格可能发生变化的三种情况：1、上涨;2、平稳;3、下跌。

▲成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

▲成本法适用的对象：

1、无收益且很少发生交易的房地产;(如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府大楼、厂矿、码头、机场等)

2、市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产。

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（责任编辑：中大编辑）

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