房地产估价师

2015年房地产估价师考试科目《房地产估价理论与方法》是2015年房地产估价师考试重点考试科目，本文章帮助您系统复习2015年房地产估价师考试课程，全面了解房地产估价师考试教材的相关重点!

1.求取比准价格

·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶

估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

估价对象价格=可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

1±S % 1±R %

估价对象价格=可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100

100±S 100 100±R

·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶

估价对象价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数)

估价对象价格×(1±S %±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

估价对象价格=可比实例成交价格× 1±T % 或者∶

1±S %±R %

估价对象价格=可比实例成交价格× 100±T

100±S±R

·差额法下的公式∶

估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额

2.房地产价格的构成

·开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费

·计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

·计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

·计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

·计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

3.成本法的基本公式

·成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧

·新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

上式中：

·开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

·新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润)/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率)×用途、区位等因素调整系数

·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+

总销售费用+总销售税费+ 总开发利润

=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：

·该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)

1—销售费用、销售税费和开发利润的比率

·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息

(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积

= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)

(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积

·新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

·新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

·旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格

·旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧

4.建筑物的折旧

·建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

·剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数

·直线法的年折旧计算公式：

Di=D=C—S/N

=C (1—R) /N

上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数;C——建筑物的重新购建价格;S——建筑物的净残值

N——建筑物的经济寿命;R——建筑物的净残值率;(C—S) ——称为折旧基数;

·年折旧率d=D/C×100% =(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%

·有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N

·直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]

上式中：Et——建筑物的折旧总额;V——建筑物的现值;(C—S) ——称为折旧基数;

·成新折扣法

V=C+q 式中：V——建筑物的现值;C——建筑物的重新购建价格;q——建筑物的成新率(%);

·用直线法计算成新率的公式为：

q=[1—(1—R)t/N] ×100% 当R=0时，q=(1—t/N)×100%

=[1—(1—R) N—n/N]×100% =t/N×100%

=[1—(1—R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

·建筑物经济寿命=1/年折旧率

·修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值

·扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—超额持有成本

·扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—(无效成本+超额持有成本)

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（责任编辑：fky）

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