房地产估价师

一.单选题：
1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如( ）。
   A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。
标准答案：d解析：因发生火灾时，毁损的只是房屋，土地却不会被毁损。
2. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。
A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。
标准答案：d解析：因发生火灾时，毁损的只是房屋，土地却不会被毁损。
3. 中国房地产估价师学会简称为（ ）。A、IRCEA B、CAIRE C、CIREA D、CEIRA
标准答案：c
二.多选题：
1. 以下那些说法是正确的？
A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
标准答案：A, B, D解析：两宗实物和权利状况相同的房地产，如果区位不同或用途不同，价值也可能有很大的不同。
2. 引起房产自然增值的原因主要包括（ ）
A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备。
标准答案：B, C解析：对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
3. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）
A、扎实的理论知识； B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验； D、良好的职业道德。
标准答案：A, C, D解析：AC是对估价能力的要求，D是对估价诚实程度的要求，而B则是一个人交际的能力，与估价无关。
4. 房地产可在下列活动中发挥作用（ ）
A、房地产出租； B、房地产保险； C、房屋继承、分割； D、房地产拍卖抵债。
标准答案：A, B, C, D解析：房地产估价不仅可在上述活动中发挥作用，还可在买卖、抵押、典当等活动中发挥作用
5. 以下那些说法是正确的？
A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
标准答案：A, B, D解析：两宗实物和权利状况相同的房地产，如果区位不同或用途不同，价值也可能有很大的不同。
6. 引起房产自然增值的原因主要包括（ ）
A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备。
标准答案：B, C解析：对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
7. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）
A、扎实的理论知识； B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验； D、良好的职业道德。
标准答案：A, C, D解析：AC是对估价能力的要求，D是对估价诚实程度的要求，而B则是一个人交际的能力，与估价无关。
8. 4、房地产可在下列活动中发挥作用（ ）
A、房地产出租； B、房地产保险； C、房屋继承、分割； D、房地产拍卖抵债。
标准答案：A, B, C, D解析：房地产估价不仅可在上述活动中发挥作用，还可在买卖、抵押、典当等活动中发挥作用。
9. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（ ）。
A、土地权力设置的限制 B、房地产相临关系的限制C、土地使用管制 D、土地权力行使的限制
标准答案：A, B, C, D解析：
三.判断题：
1. 房地产市场是一个完全的市场。
标准答案：错误  解析：从经济的角度看，房地产市场是典型的不完全市场。
2. 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。
标准答案：错误解析：土地是永存的，建筑物是人工建造，它定着在土地上，因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
3. 房地产市场是一个完全的市场。
标准答案：错误解析：从经济的角度看，房地产市场是典型的不完全市场。
4. 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。
标准答案：错误解析：土地是永存的，建筑物是人工建造，它定着在土地上，因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

一.单选题：
1. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（ ）
A．价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长C. 价格增长和需求量减少 D. 价格和需求量同步减少
 
标准答案：a  解析：参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。
2. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（ ）
A．价格和供给量同步增长 B. 价格和供给量同步减少C. 价格增加和供给量减少 D. 价格减少和供给量增长

标准答案：d考解析：参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。
3. 某种房地产在未来某一时间的供给量为：(  )
A. 存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量B. 存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量C. 存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量D. 存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量

   标准答案：c  解析：拆毁量与转换为其他种类房地产量属于负向增长，其他种类房地产转换为该种房地产量与新开发量属于正向增长。
4. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。
A．全国房地产总的供求状况 B．本地区房地产的供求状况C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况

标准答案：d   解析：因为房地产本身具有的不可移动、变更用途困难等特点，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。
5. 弹性等于1的情况，叫做（ ）
A．富有弹性 B．单一弹性C．完全无弹性 D．缺乏弹性

标准答案：b   解析：参看关于弹性数值类型介绍。

二.多选题：
1. 房地产价格与房地产的需求的关系是（ ）
A.房地产价格与房地产的需求正相关 B. 房地产价格与房地产的需求负相关 C. 供给一定的情况下，需求增加，则价格上升 D．供给一定的情况下，需求增加，则价格下降

标准答案：A, C   解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
2. 房地产价格具有下列( )特征。
A.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B.房地产价格的实质是房地产权益的价格C.房地产价格是长期考虑下形成的D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的

标准答案：A, B, C   解析：房地产价格的特征主要有下列5个：(1)房地产价格受区位的影响很大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(3)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。(5)房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
3. 房地产价格与一般物价相同之处在于( )
A. 用货币表示 B. 受供求关系影响C. 按质论价 D．生产成本相同

标准答案：A, B, C   解析：房地产具备商品的特征，所以其价格的特点也与一般物价的特点相同。
4. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为( )。
A．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B．供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C．供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加

标准答案：A, B   解析：参见供求变化对均衡价格和交易量变化表。
5. 房地产之所以有价格，其前提条件是( )。
A．房地产的有用性 B．房地产的稀缺性C．房地产的有效供给 D．房地产的有效需求

标准答案：A, B, D
解析：房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。

一.单选题：
1. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。
A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估

标准答案：b   解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。
2. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。
A．市场价格 B．投资价格C．使用价格 D．交换价格
 
标准答案：a   解析：投资者评估的房

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