房地产估价师

第18讲  房地产估价程序

  内容：
①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩出具估价报告；⑩估价资料归档。
    11．1  获取估价业务
    从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要有下列3类：
(1) 被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。
(2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源
(3) 自有自估。即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。

11．2  受理估价委托及明确估价基本事项

    11．2．1．  明确估价基本事项
    明确估价基本事项主要包括：①明确估价目的；②明确估价对象；③明确估价时点。
   
    11．2．1．1  明确估价目的
     明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如，《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定了不得抵押的房地产。因此，属于规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象。《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”该法第34条第(五)项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第36条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产； (二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。”
11．2．1．2  明确估价对象
    明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。这首先要弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大，例如，它是土地，还是建筑物，还是土地与建筑物的合成体，还是其中的某一部分，如果是正在经营中的宾馆，是否还包含其中配备的家具设备等房地产以外的财产。
    其次，估价人员应掌握，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人意见后综合确定。
    在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况(拥有的是所有权还是使用权，如果是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩余多少年)等。
    11．2．1．3  明确估价时点
    明确估价时点是明确所要评估的价值是在哪个具体日期的价值。如果这一点不明确，将难以估价，因为同一宗房地产在不同的时点价值会有所不同。但在这个方面，委托人往往也不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。
    多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点，但在某些情况下需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。从理论上讲，估价时点的详细程度与估价的难易程度有关，估价时点越具体，要求的估价精度越高，估价也就越困难。
    11．2．2  签订书面估价委托合同
    房地产估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所)；②估价目的；③估价对象；④估价时点；⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；⑥估价服务费用及其支付方式；⑦出具估价报告的日期；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。



11．3  拟定估价作业方案
    
(1)确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。
(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。
（3） 据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期；便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。
(4) 估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

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11．4  搜集估价所需资料

   包括：政治、法律、经济(包括经济形势、产业政策)、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、文化教育、风土人情、消费行为等方面的资料，以及房地产供求方面的资料，包括：不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。    
    
    搜集资料的渠道有：①委托人提供；②实地查勘获得；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；④到政府有关部门查阅；⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。



        11．5  实地查勘估价对象

    实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况(如建筑结构、设备、装修、维修养护等)，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。
  在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。    
    完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。



11．6  选定估价方法测算

    估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜 集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。
    估价方法选定后就是进行具体的测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值，已在前面介绍各种估价方法时作了详细说明。



11．7  确定估价结果

    用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。   
寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。
    在

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