房地产估价师

6．3  净  收  益

    6．3．1  房地产收益的种类

    运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。
    (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。
    (2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置
    等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及
    其他原因造成的收入损失。
    (3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属
    于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
    (4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
    
    6．3．2  净收益测算的基本原理
    收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产
既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
    6．3．2．1  基于租赁收入测算净收益
    基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
      净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用
            ＝有效毛收入一运营费用
    (1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
    (2)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
    (3)运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
   
   6．3．2．2  基于营业收入测算净收益
   有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
   6．3．3  几种收益类型房地产净收益的求取
   净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况
    6．3．3．1  出租的房地产净收益求取
   出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
   租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
   出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
   出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 

6．3．3．2  营业的房地产净收益求取
    营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经 营者利润没有分开。
    (1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
    (2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测
  算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。    
    (3)农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣
  除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
    6．3．3．3  自用或尚未使用的房地产净收益求取
    自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
    6．3．3．4  混合的房地产净收益求取    
    对于现实中包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。三是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。[Page]  
    6．3．4  求取净收益时对有关收益的取舍
    6．3．4．1  有形收益和无形收益
    房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。
    无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。如在当地能显示承相人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。
    6．3．4．2  实际收益和客观收益
    房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
    客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
    有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。从投资角度来说，当租约租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当租约租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大． 这对于房地产的价值也有影响。
    收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。
该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的
现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。    
    同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：
    有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值
   
  6．3．5  净收益流模式
  运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可获收益年限，确定估

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