房地产估价师

第七节 房地产状况修正

一、房地产状况修正的含义

如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

二、房地产状况修正的内容

房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。

(一)区位状况修正的内容

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

例题：区位状况比较修正的内容包括( )

A、交通便捷程度; B、繁华程度; C、基础设施完备程度; D、环境景观。

答案：ABD

(二)权益状况修正的内容

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

权益状况比较修正的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。

(三)实物状况修正的内容

实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

例题：实物状况修正的内容包括( )

A、面积大小; B、容积率; C、楼层朝向; D、新旧程度。

答案：ACD

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