房地产估价师

考点：无

单选题

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡；会议室5间，建筑面积共500㎡；自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；本文来源于中大网校。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800万元

酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022万元

酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（万元）

酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）

酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）

酒店客房及会议室价格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（万元）

酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）

该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）

答案：

1．酒店客房年总收益＝250×280×365×60%＝1533（万元）。

2．酒店会议室年总收益＝5×1000×20×12＝120（万元）。

3．自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

4．总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。

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