房地产估价师

5．1  成本法的基本原理

    5．1．1  成本法的概念

    成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。
5．1．2  成本法的理论依据    
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。
由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。
    5．1．3  成本法适用的对象和条件
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。
   在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
   房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。
   要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。
   成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。
    5．1。4  成本法的操作步骤
    运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。 
5．2  房地产价格构成    

    下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
    5．2．1  土地取得成本
    土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：
    (1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。   (2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。    (3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。    
    5．2．2  开发成本
    开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：             (1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
    (2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
    (3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
    (4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
    (5)开发建设过程中的税费。 [Page]
    5．2．3  管理费用
    管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
    5．2．4  投资利息
    此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
    5．2．5  销售费用
    销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
    5．2．6  销售税费
    销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：
      (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。
      (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
    销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
    5．2．7  开发利润
    现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：
    (1)开发利润是所得税前的，即：
    开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息                  -销售费用-销售税费
    (2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
    (3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
    1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
    直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
    2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：
    投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
    3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，
  相应的利润率可称为成本利润率，即：
    成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
    4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：
    销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
    所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算

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