房地产估价师

一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1.     成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（   ）。


A、价格
C、劳动价值
B、生产费用
D、成本加利润


2.     运用成本法估价，需要懂得（     ）。


A、房地产成本构成
C、房地产价格构成
B、房地产供求关系
D、房地产重置价格构成


3.     对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（    ）上把握房地产价格的“数量”。


A、货币支付
C、现象
B、价值
D、本质


4.     某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（    ）元。


A、3800
C、3300
B、3500
D、3100


5.     重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（    ）的新建筑物的正常价格。


A、具有同等效用
C、具有同等功能 
B、完全相同
D、类似


6.     实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（    ）。


A、剩余价值
B、实际使用年限
C、剩余使用寿命 
D、实际损耗程度


7.     房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（   ）所排列出的先后进行次序。


A、时间顺序
C、程序
B、逻辑顺序
D、内在联系性


8.     房地产估价的核心是为（    ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。


A、特定对象
C、特定目的
B、特定委托人
D、特定要求


9.     具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（   ）作为其中的一种估价方法。


A、比较法
C、收益法
B、假设开发法
D、成本法


10.  对估价资料的保存时间一般应在（   ）以上。


A、5年
B、8年
C、10年
D、15年


11.  假设开发法在形式上是（   ）。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法
B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法
C、评估房地产价格的收益法的倒算法
D、评估房地产价格的成本法的倒算法
12.  在传统方法中，投资利息和（   ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。


A、投资利润
C、投资收益
B、开发利润
D、销售税


13.  投资利息估算只有在（   ）才需要。


A、比较法
C、现金流量折现法
B、传统方法
D、收益法


14.  在现实生活中，房地产价格的高低是由（   ）的结果。
A、众多影响房地产价格的因素综合作用
B、影响房地产价格的因素作用
C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
15.  商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（   ）。


A、周围环境状况
C、临街状况
B、与市中心的远近
D、交通便捷程度

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16.  房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（    ）下的估价结果具有近似性。


A、同一估价原则、同一估价时点
C、同一估价目的、同一估价时点
B、同一估价目的、同一估价方法
D、同一估价原则、同一估价目的


17.  现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（    ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。


A、小于
C、等于
B、大于
D、小于或等于


18.  某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（    ）元。


A、100
C、300
B、200
D、400


19.  收益法是以（    ）为基础的。（    ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。


A、收益原理
C、未来原理
B、预期原理
D、替代原理


20.  某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（   ）。


A、150.56万元
C、157.61万元
B、154.56万元
D、152.69万元


21.  某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（    ）。


A、5250元/m2
C、5536元/m2
B、5655元/m2
D、5456元/m2


22.  比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（    ）。


A、类似房地产的交易 
C、相关房地产的交易
B、相同房地产的交易
D、房地产的市场交易


23.  如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（    ）的市场汇价进行换算。


A、估价作业日期
C、估价时点
B、成交日期
D、交易日期修正后


24.  价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（   ）。


A、固定价格指数
C、长期价格指数
B、定基价格指数
D、环比价格指数


25.  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（   ）。


A、变动规律和发展趋势
B、变动规律和长期趋势
C、发展规律和变动趋势
D、发展规律和长期趋势


26.  越接近（    ）的发展速度对估价更为重要


A、客观情况
C、估价时点
B、市场供求
D、现在


27.  针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为（      ）。
A、客观合理价值标准与公开市场价值标准  
B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准
C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准
D、客观合理价值标准与主观合理价值标准
28.  街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（   ）


A、正旁两街分别轻重估价法
C、比较法
B、重叠价值估价法
D、假设开发法


29.  下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（     ）。


A、出租型房地产
C、旅馆型房地产
B、自用型房地产
D、营业型房地产


30.  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的资本化率为7%。该宗房地产的收益价格为（   ）。


A、650万元
C、585万元
B、687万元
D、630万元
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31.  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（   ）。


A、6.6% 
C、6.2%  
B、5.8% 
D、6.4%


32.  路线价法实质上是一种（   ）


A、长期趋势法
C、比较法
B、成本法
D、收益法


33.  土地具有（     ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。


A、不可损耗性 
C、保值增值性
B、不可毁灭性
D、寿命长

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