房地产估价师

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统.该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有.现已被司法机关扣押.

问题:

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线.

参考答案:

1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的.

2、①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格.②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格.

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