房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

估价对象相关资料 名称数值名称数值

总建筑面积25000平米房屋重置价格2000元/平米

可出租建筑面积22000平米房屋耐用年限50年

设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率(年)房屋重置价格的 2%

管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米

营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年

接租金收入计的 房产 税率12%年报酬率5%

平均正常空置率10%管理费用率(含 保险 费、租赁费用)租金的3%

可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/平米

估价测算如下(节选)：

(一) 年有效毛收入

22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)

(二) 年运营费用

1、 年维修费用

25000×2000×2%=1000000(元)

2、 年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

=13068000×3%+500×50%=692040(元)

3、 年营业税及附加

年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)

4、 年运营费用小计

年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)

(三) 年净收益

年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)

(四) 估价结果

估价结果= (元)(取整)

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（责任编辑：中大编辑）

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