房地产估价师

第二章 环境知识

一、环境的概念和分类(熟悉)

(一)环境的概念

环境是指围绕着某一事物(通常将其称为主体)并对该事物会产生某些影响的所有外界事物(通常将其称为客体)，即环境是指某个主体周围的情况和条件。主体不同，环境的大小、内容等也不同。总之，环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。

(二)环境的分类

环境既包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素;既包括自然因素，也包括社会因素;既包括非生命体形式，也包括生命体形式。根据需要，可以对环境进行不同的分类。如根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。

自然环境，通俗地说，是指未经过人的加工改造而天然存在的环境;从学术上讲，是指直接或间接影响到人类的一切自然形成的物质、能量和自然现象的总体。自然环境按照环境要素，又可以分为大气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境，即指地球的五大圈——大气圈、水圈、土圈、岩石圈和生物圈。自然环境的适宜性直接影响房地产的需求及价格。在相同条件下，依山傍水的别墅价格一定高于建在平地上别墅的价格。

人工环境，通俗地说，是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，或人为创造的环境;从学术上讲，是指人类利用自然、改造自然所创造的物质环境，如乡村、城市、居住区、房屋、道路、绿地、建筑小品等。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。目前一些新建小区通过修建水湖，绿地等，可以提升小区内房地产的价值。

社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。

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（责任编辑：中大编辑）

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