房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加房地产估价师考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产开发经营与管理）相关试题供大家模拟和练习，希望对您有所帮助！

计算题

1.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

2.某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。

表1

项目现金流量表

单位万元

时间(年末) 0 1 2-6 7-11 12-19 20

自有资金 4000 2000

借款 6000

租金收入 1200 1300 1400 1400

经营费用 200 300 300 300

转售收入 9000

1.投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.项目可行性研究

2.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。( )

A.对

B.错

3.按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为( )。

A.总包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.独立承包合同

4.在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。( )

A.对

B.错

5.从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为( )使投资者关注的重点。

A.建设用地

B.城镇基础设施用地

C.可以进行开发利用的土地

D.城市国有土地的农村集体土地

6.招标文件通常包括( )等。

A.合同文件

B.投标须知

C.招标方式

D.工程标底

7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。

A.自我消费

B.房地产保值

C.房地产增值

D.开发利润

E.出租收益

8.( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面积

9.某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年;地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/m2，项目可销售面积的比例为90%，问开发商的成本利润率是多少?

10.对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，标准通常包括( )。

A.能否令业主满意

B.专业服务水平

C.向业主提供信息的能力

D.管理计划

答案

1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

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（责任编辑：中大编辑）