房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念(熟悉)

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。建设部第131号令《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。

例题：()是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

A、商品房销售

B.商品房预售

C.商品房转让

D.商品房买卖

答案：B

解析：这是商品房预售的概念。

二、商品房预售的条件(掌握)

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

例题：商品房预售的条件包括()。

A、取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E、取得《商品房预售许可证》 答案：ABDE

解析：C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。

三、商品房预售许可

房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。 房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

(1)商品房预售许可申请书;

(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(5)工程施工合同及关于施工进度的说明

(6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品房预售分层平面图。

例题：房地产开发企业取得()方能预售商品房。

A.《商品房销售许可证》

B.《商品房预售许可证》

C.《商品房经营许可证》

D.《商品房买卖许可证》

答案：B

解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

四、商品房预售合同登记备案(掌握)

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

五、商品房销售代理(熟悉)

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务。

例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括()。

A.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

B.实行销售代理可以不签订委托合同

C.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用

D.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

六、商品房销售中禁止的行为(熟悉)

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

例题：房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。(2005年试题)

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.近本销售

答案：D

解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

七、商品房买卖合同(掌握)

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的《商品房购销合同示范文本》，2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

(1)商品房买卖合同应包括以下主要内容：

1)当事人名称和姓名、住所;

2)商品房基本情况;

3)商品房的销售方式;

4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

5)交付使用条件及日期;

6)装饰、装修标准承诺;

7)供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

8)公共配套建筑的产权归属;

9)面积差异的处理方式;

10)办理产权登记有关事宜;

11)解决争议的办法;

12)违约责任;

13)双方约定的其他事项。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是()。

A、《商品房购销合同示范文本》

B.《商品房买卖合同示范文本》

C.《商品房购买合同示范文本》

D.《商品房转让合同示范文本》

答案：B

解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

(2)计价方式 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

例题：商品房销售方式包括()。

A.按套(单元)计价

B.按套内建筑面积计价

C.按建筑面积计价

D.按均摊建筑面积计价

E.按套内使用面积计价

答案：ABC

解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。

(3)误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：

1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

例题：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2.该商品房的成交价格是( )。

A.388000元

B.388640元

C.399640元

D.400000元

答案：C

解析：本题中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

(4)中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(5)保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

例题：商品房预售人应当在签约之日起()日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A.10

B.20

C.30

D.60

答案：C

解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

五、商品房销售(熟悉)

为规范商品房销售，根据《开发经营条例》规定，2001年4月4日建设部颁布了《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)。

商品房现售，必须符合以下条件：

(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

(7)物业管理方案已经落实。

例题：以下符合商品房现售的条件包括()。

A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

C.拆迁安置已经落实

D.物业管理方案已经落实

E.尚未通过竣工验收

答案：ABCD

解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。

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（责任编辑：rhj）