房地产估价师

▲价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，而且需要具备两个条件：一是自由竞争;二是该种商品可以大量生产。

▲运用成本法估价一般分为以下四个步骤：1、收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;2、估算重新购建价格;3、估算折旧;4、求取积算价格。

▲房地产价格通常由下列7项组成：1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售费用6、销售税费7、开发利润。

▲成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格-折旧

▲在实际估价中建筑物折旧包括：物质折旧、功能折旧和经济折旧。

▲求取建筑物折旧的方法有：年限法、实际观察法、成新折扣法。

▲从收益法的观点看，房地产价值是其未来净收益的现值之和。其高低取决于3个因素：1、可获收益的大小;2、可获收益的长短;3、获得该净收益的可靠性。

▲收益法适用的对象：有收益或潜在收益的房地产。(如：商店、写字楼、住宅、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院等)

▲收益法最简单的公式：V=a/r (v表示收益价格;a表示净收益;r表示资本化率或折现率)。

▲房地产的收益可分为：实际收益和客观收益。

▲求取资本化率有：1、市场提取法2、累加法两种。

▲市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格，净收益等资料，选用相应的收益法公式，求取资本化率。

▲收益乘数有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。

▲收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

▲毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估价。

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（责任编辑：中大编辑）

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