房地产估价师

重新购建价格的概念

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。

在这里，应特别记住下列3点：

(1)重新购建价格是估价时点时的。

新开发区土地的分宗估价公式如下：

新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积X开发完成后可转让土地面积的比率)X用途、区位等因素调整系数的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的房地产价格构成内容来测算的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。

(2)重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是社会一般的平均耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不能形成价格，而是一种浪费;而低于社会一般平均耗费的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。

重新购建价格的求取思路

求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法(有关内容详见本书第9章第3节“宗地价格评估和基准地价修正法”)等求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其重新开发成本。

求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

建筑物重新购建价格的求取方式

建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：

(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

通常重置价格要比重建价格低。

建筑物重新购建价格的求取方法

1.单位比较法

单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。

单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。这是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。

单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。

2.分部分项法

分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再将它们相加。

3.指数调整法

指数调整法是运用物价指数、建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

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（责任编辑：中大编辑）

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