房地产估价师

为了备考2013年房地产估价师考试，中大网校编辑根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

第二章 房地产的价格和估价知识

▲房地产之所以有价格，需要具备3个条件：①有用性;②稀缺性;③有效需求。

▲房地产价格的特征主要有：①房地产价格受区位的影响很大;②房地产价格实质是房地产权益的价格;③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的价格;④房地产价格是在长期考虑下形成的;⑤房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。

▲某宗房地产的区位是指该宗房地产的与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产周围环境、景观。

▲最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。

※以下为本章重点复习内容。

▲在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值。 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。 交换价值，是指该种商品同其它商品相互交换的量的关系或比例;通常用货币来衡量;(即：交换价值表现为一定数量的货币或其他商品)

▲没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

▲某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。

▲市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。 市场价值是客观的、非个人的价值。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

▲大于或等于该房地产的市场价值，是投资者投资行为或交易能够实现的基本条件。

▲成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

▲成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。成交价格可分为：正常成交价格和非正常成交价格。

在卖方市场下，成交价格往往是偏高的;在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

▲市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。市场价格是短期均衡价格。

▲理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。理论价格是长期均衡价格。

▲原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本。是一项资产在当初购置时的价格或发生的支 出。原始价值是始终不变的。

▲帐面价值又称帐面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额。帐面价值是随着时间的推移而减少的。

▲从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有：1、市场调节价;2、政府指导价;3、政府定价。

▲市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。(如：商品房出售价)

▲政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。(如：经济适用房出售价。经济适用房的利润控制在3%以下。)

▲政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。(如：出售公房标准价格、成本价)。

▲政府对房地产价格的干预有：最高限价;最低限价;规定成本构成或利润率。

▲经济适用房的成本包括：①征地和拆迁补偿费;②勘察设计和前期工程费;③建筑安装工程费;④住宅小区基础设施建设费;⑤管理费;⑥贷款利息;⑦税金。

▲基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

▲总价格间称总价，是指某一宗或某一地域范围内的房地产整体的价格。

▲单位价格间称单价，是指一个计量单位的价格。

▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。

▲楼面地价又称单位建筑面积地价：是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价/总建筑面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系。

即：楼面地价=土地单价/容积率

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