房地产估价师

房地产估价理论与方法:成本法(一)

一、内容提要

1、成本法的基本原理;

2、房地产价格构成;

3、成本法的基本公式;

4、重新购建价格。

二、考试要求

1、熟悉成本法的基本原理　房地产价格构成和重新购建价格;

2、掌握成本法的基本公式。

三、内容辅导

第五章　成本法

第一节 成本法的基本原理

一、成本法的概念和理论依据

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容来判定其具体所指。

成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。

由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

例题：从卖方角度看，成本法的理论依据为( )

A、成本费用价值论; B、替代原理; C、效用价值论; D、预期原理。

答案：A

二、成本法适用的对象和条件

只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。

运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格;换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进人市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，价格会下降;价格下降而成本已经发生，则利润会减少;利润减少使开发商得不到其原先期望的利润，开发商就会缩小投资规模或转产;开发商缩小投资规模或转产就会使以后的供给减少，供给减少而如果需求不变就会出现供小于求，供小于求就会使价格上升，价格上升就会使利润增加，利润增加就会重新吸引投资，重新吸引投资就会使供给增加，供给增加就会出现新一轮的供大于求。如此往复。

显而易见，如果不是在长期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可以大大高于其开发成本;当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。也正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。

懂得了上述原理之后，并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主要的是下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。

成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度。尤其是那些较老的、旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。

例题：

三、成本法的操作步骤

运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：

1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;

2.估算重新购建价格;

3.估算折旧;

4.求取积算价格。

例题：运用成本法评估所得价格，通常称为( )

A、成本价格; B、积算价格; C、购买价格; D、收益价格。

答案：B

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