房地产估价师

    模拟试题
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
1．在现金流量法中，净现值大于零，表示投资项目的资金产出(    )项目的资金投入。
  A．大于    B．等于
  C．小于    D．以上均不是
2．重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用及税金和应得的利润之和，建筑物采用工料测量法求取重新购建价格，其缺点是(  )。
  A．难以操作    B．成本高
  C．不准确    D．需有其他专家参与
3．求取建筑物折旧的年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上，年限法中最主要的是(    )。
  A．直线法    B．折旧基数法
  C．折线法    D．残值法
4．用成本法评估旧建筑物价格时，折旧注重的是建筑物价值的(    )。
  A．补偿    B．减损
  c．回收    D．分摊
5．有两宗房地产，A房地产使用年限为50年，单价100元／m；B房地产使用年限为90年，单价110元／m，资本化率都为4％。现比较A、B两宗房地产单价高低，则(  )。
  A．A房地产价格高于B房地产价格    B．A房地产价格低于B房地产价格
  c．A房地产价格等于B房地产价格    D．不能确定
6．某宗房地产近期的价格水平为．2000元／m，年净收益为200元／m2，净资本化率为10％，现获知该地区将新建一座大型现代火车站，该火车站将在6年后建成使用，那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，该类房地产价格为5000元／m，据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产价格水平将达到5000元／m2，试求兴建火车站后该宗房地产的价格为(    )元／IIl2。
  A．3693    B．3493
  C．3102 D．2860
 7．成本法是以房地产各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，其基本公式中积算价格等于(  )。
  A．可比实例价格一房地产状况修正额  B．重置价格+折旧
  c．重新购建价格一折IH D．重建价格+折旧
8．某一宗房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5％和6％，交易中卖方实际得到160万元，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为
  (    )万元。    ’
  A．178    B．193
  C．181 D．168
 9．经过房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格，(    )实际上是房地产市场状况修正。
  A．交易价格修    B．房产状况修正
  C．交易情况修]E D．交易日期修正
10．可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，一般要求选取的数量在(    )之间。
    A．2到10个    B．3到10个
    C．5到15个    ‘D．10到20个
11．建筑物由于正常使用的磨损属于(    )。
    A．使用折旧    B．经济折旧
    c．物质折旧    D．功能折旧
12．有一宗房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的资本化率为8．5％，另外该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权地块上建造的，当时获得的土地使用年限为50年，现已使用了6年，则该宗房地产的收益价格是(  )。
  A．91．5万元    B．93．6万元
  C．95．8万元    D．99．5万元
13．收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，收益法中运营费用率是(    )。
    A．运营费用与总收益之比    B．运营费用与有效毛收入之比
    C．运营费用与毛收入之比    D．运营费用与净收益之比
14．某建筑物经实地勘察，预计其剩余经济寿命为20年，无残值，该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为(    )。
  A．20％    B．30％
  C．40％D．50％
15．有两宗房地产，A房地产使用年限为50年，单价100元／m；B房地产使用年限为90年，单价110元m2，资本化率都为4％。如比较A、B两宗房地产单价高低，则(    )。
  A．A房地产价格高于B房地产价格    B．A房地产价格低于B房地产价格
  c．A房地产价格等于B房地产价格    D．以上均不是 [Page]
16．某房地产抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为6％，购买者自有资本要求年收益率为8％，则该类房地产的资本化率为(    )。
  A．6．8％    B．7．2％
  C．7．8％D．8．5％
17．房地产投资风险和收益之间的关系是(    )。
    A．风险大则收益小    B．风险小则收益小
    c．风险大则收益大    D．风险小则收益大
18．在房地产开发中，开发成本的提高(    )房地产的价格。
  A．势必降低    B．势必提高
  C．不一定降低    D．不一定提高
19．从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，运用收益法评估房地产价格，首先要求取的是(  )。
  A．总收入    B．运营费用
  c．潜在毛收入    D．有效毛收入
20．比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，其理论依据是经济学中的(  )原理。    ．
  A．供求关系    B．替代
  C．正态分布    ·  D．价格比较
21．需要进行投资利息估算的估价方法是(    )。
  A．收益法    B．现金流量法
  c．传统方法    D．成本法
22．有一宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，假设从第6年到未来无限年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格是(    )。
    A．290．8万元    B．308．8万元
    C．310．2万元    D．325．3万元
23．一宗房地产的(    )是由市场比较法估价而得的价格。
  A．成本价格    B．比准价格
  c．基准价格    D．市场价格
24．有一空置多年的办公楼，目前不但没收益而且需缴纳房产税费，那么该房产的收益价格估算可以采用(  )。
  A．市场比较法    B．类似写字楼的客观收益
  c．成本法    D．无法估算
25．综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率，综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者是互相严格区分的，但又是互相联系的，转换公式为(    )。
  A．综合资本化率=(土地资本化率×土地价值+建筑物资本化率×建筑物价值)÷
    (土地价值+建筑物价值)
    B．综合资本化率=(土地价值+建筑物价值)÷(土地资本化率×土地价值+建筑物
    资本化率×建筑物价值)
    C．土地资本化率=(综合资本化率×土地价值一综合资本化率×建筑物价值一建筑物
    资本化率×建筑物价值)’÷土地价值
    D．综合资本化率=综合资本化率×土地价值一综合资本化率×建筑物价值一土地资本
    化率×土地价值)÷建筑物价值
26．下列说法正确的是(  )
    A．一般重建价格都比重置价格低    B．一般重建价格都比重置价格高
    c．一般重建价格等于重置价格    D

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