房地产估价师

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销售费用及税费

销售费用及税费取总开发价值的6.63%(确定过程略)。则：

销售费用及税费=512 770 609×6.63%=33 996 691(元)(取整)

土地增值税

按照相关规定，普通住宅土地增值税按开发价值的1%征收，商业和车位土地增值税按开发价值的2%征收，则：

普通住宅土地增值税=323 395 851×1%=3 233 959(元)(取整)

商业、车位土地增值税=(168 166 559+21 208 199)×2%=3 787 495(元)(取整)

土地增值税=3 233 959+3 787 495=7 021454(元)

续建开发成本及费用

续建开发成本及费用=7 821 516+33 996 691+7 021 454=48 839 661(元)

续建开发成本及费用折现净值=7 821516÷(1+14%)0.25+(33 996 691+7 021 454)÷(1+14%)0.75

=44 748 429(元)

销售净收入折现净值

销售净收入折现净值=开发总价值折现净值-续建开发成本及费用折现净值

=503 133 959-44 748 429=458 385 530(元)

求取估价对象的市场价值V(买方购买土地应负担的契税、交易手续费等税费约为3.01%)

V×(l+3.01%)=销售净收入折现净值-续建开发成本及费用折现净值

V=458 385 530÷(1+3.01%)=444 919 292(元)(取整)

单价=市场价值/地上可售面积

根据表1-7，估价对象地上可售面积为24 462.75m2，则：

单价=444 919 292÷24 462. 75=18 191(元/ m2)(取整)

则估价对象市场价值为444 919 292元，单价为18 191元/ m2。

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（责任编辑：中大编辑）

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