房地产估价师

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：

1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2.装修补偿应如何确定?

3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

估价程序上应特殊注意：

1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。外语学习网

2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

(问题1)估价人员应根据( )用途对该两幢房屋进行估价。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

(问题2)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列( )途径。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

(问题3)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( )。中 华 考 试 网

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

(问题4)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的正常市场价值

B.该两幢建筑物的重新建造成本

C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

答案：1、B　2、B　3、D　4、D 

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