房地产估价师

5．6  成本法应用中涉及的有关规定

    为便于成本法的实际应用，下面对商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征  用和城市房屋拆迁费用、房屋折旧及房屋完损等级评定的有关规定作一介绍。
    5．6．1  商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定
    5．6．1．1  商品住宅价格构成的有关规定
    1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发的 《商品住宅价格管理暂行办法》(11992,)价费字382号)规定：商品住宅价格应以合 理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
    商品住宅价格由下列项目构成：
    (1)成本。包括：
    1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；
    2)勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；
    3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；
    4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
    5)管理费：以上述1)至4)项之和为基数的l％～3％计算；
    6)贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
    (2)利润。以上述成本中1)至4)项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。    
    (3)税金。按国家税法规定缴纳。
    (4)地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。
    下列费用不计入商品住宅价格：
    (1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；    
    (2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
    根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
 5．6．1．2  经济适用住房价格构成的有关规定  
  
     2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》  (计价格[2002]2503号)规定：经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
    经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：
    (1)开发成本。包括：
    1)按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。    
    2)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
    3)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
    4)在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设 费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设  施建设费。
    5)管理费按照不超过以上1)至4)项费用之和的2％计算。
    6)贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款  利息计算。
    7)行政事业性收费按照国家有关规定计收。
    (2)税金。依照国家规定的税目和税率计算。
(3)利润。按照不超过开发成本中1)至4)项费用之和的3％计算。
下列费用不得计人经济适用住房价格：
    (1)住宅小区内经营性设施的建设费用；
    (2)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
    (3)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
    (4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；    
    (5)按规定已经减免及其他不应计人价格的费用

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5．6．2  农地征用和城市房屋拆迁费用的有关规定

    5．6．2．1  农地征用费用的有关规定
    
    根据《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日修订)等法律、行政法规的规定，在农地征用中发生的费用主要有：
    (1)征地补偿费用。    
    1)土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。    
    2)安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。    
    3)地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。
    (2)新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。
    (3)耕地开垦费(占用耕地的)。
    (4)耕地占用税(占用耕地的)。    
    (5)征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
    (6)政府规定的其他有关税费。



 5.6.2.2  城市房屋拆迁费用的有关规定 
   
    根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等的规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用主要有：
    (1)房屋拆迁补偿安置费用。该费用是由拆迁入对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，其大小相当于下列几项之和：
    1)被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。它由具有房地产价格评估资格的估价机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定。
    2)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。它由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
    3)各种补助费、补偿费。它们包括搬迁补助费、临时安置补助费(或周转房费)和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。这些补助费、补偿费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
    (2)房屋拆迁服务费。
    (3)房屋拆迁管理费。该费用以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0．3％-0．6％收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。
    (4)政府规定的其他有关税费。



5．6．3  房屋折旧的有关规定

    1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》(建综[1992]349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”，但一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧也有参考价值。经租房产折旧的有关规定如下：
    (1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：
    年折旧额＝原价X(1-残值率)÷耐用年限    
    (2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：
     1)钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
     2)砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，

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