房地产估价师

(一)房地产转让的概念

《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

3.因企业被收购、蒹并或合并，房地产权属随之转移的;

4.以房地产抵债的;

5.法律、法规规定的其他情形。

房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

(二)房地产转让的分类

根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。《城市房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。

根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价人股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。在管理实践中对此要严格区分。

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