房地产估价师

为了备考2013年房地产估价师考试，中大网校编辑根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

三、房地产开发主要阶段的成本控制。

一项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。

二规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案(包括建造成本控制总体目标)，应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》，并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概(预)算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

三施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。

第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据;另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

四竣工结算阶段的工程造价控制。

一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

二是检查隐蔽验收记录及施工日记.确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

四是按图严格核实工程量。

五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

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（责任编辑：中大编辑）

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