房地产估价师

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建设用地制度与政策

第一节 中国现行土地制度概述

(1)《土地管理法》规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。

(2)土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。

(3)城市市区的土地属于国家所有。

(4)农村和城市城市郊区的土地，除法律规定的属于国家所有的以外，均属于农民集体所有。

(5)国家实行国有土地有偿使用制度。

(6)国家实行土地用途管制制度。

(7)国家实行不动产登记制度。

取得国有建设用地使用权的途径：1、通过国家出让方式取

得;2、通过行政划拨方式取得;3、通过房地产转让方式取得(如通过买卖、赠与或者其他合法方式);4、通过土地或房地产租赁方式取得。

第二节 集体土地征收

征收土地具有三个特点：1、具有一定的强制性;2、补偿性：要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿;3、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地，而征用土地只是土地使用权改变了;征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。

根据《土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括1、土地补偿费、2、安置补助费以及3、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费，除此之外，用地单位还应支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。征收城市郊区的菜地，用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。

土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

第三节 国有建设用地使用权出让

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

国有建设用地使用权出让方式：1、招标方式2、拍卖方式3、挂牌方式4、协议方式(该方式公用用地用的最多)，这种方式适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

国有建设用地使用权出让最高年限如下：

1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或其他用地50年。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同规定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

第四节 国有建设用地使用权划拨

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地没有使用期限的限制。

划拨土地使用权的范围：下列建设用地可由有批准权的人民政府批准划拨：1、国家机关用地和军事用地;2、城市基础设施和公益事业用地;3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4、法律、行政法规规定的其他用地。5、经济适用房等保障性住房。

第五节 闲置土地的处理

具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：1、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起1年内未动工开发建设的;2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;3、法律、行政法规规定的其他情形。

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（责任编辑：中大编辑）

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