房地产估价师

(三)、房地产的存在形态

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：

1、 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需 要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地;(2)考虑建筑物存在对土地价值的影响。

例题：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为( )元/平方米。

A、50 B、250 C、300 D、350

答案：D

2.建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”;(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。

例题：某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为( 　)万元。

A、100 B、70 C、60 D、40

答案：B

3.房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”(包括停缓建工程)，往往成为估价对象;也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)进行估价;还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;估价对象也可能是房地产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分;另外，房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼

的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。

概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)地上建筑物;(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产;(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修;(9)房地产的局部，如某幢公寓中的某套房;(10)包含有其他资产的房地产;(11)作为企业整体的一部分的房地产。

(五)房地产的其他名称

1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产;

2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。

(六)本书对房地产的用词

为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，

其含义分别如下：

1.“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

2.“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

3.“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4.“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

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