房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产估价案例与分析》相关试题供大家模拟和练习，以备迎接2013年房地产估价师考试。

××房地产在建工程抵押估价技术报告

一、实物状况分析(略)

二、区位状况分析(略)

三、权益状况分析(略)

四、最高最佳使用分析

五、估价方法选用

由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

六、估价测算过程

(一)运用假设开发法求取估价对象的价格

1.假设开发法估价的计算公式

在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

2.测算续建完成后的房地产价值

采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

式中：A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。

(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。

(2)年总支出的求取：

①年折旧费。

根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

②年维修费。

按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

③年管理费。

年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

④年保险费。

年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

⑤年房产税。

年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税

=46.15+27.00+7032+3060+21.60

=105.67元/平方米

(3)求取年净收益：

年净收益=年总收益-年总支出

=362-105.67=256.33元/平方米

(4)资本化率的确定：

资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

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（责任编辑：中大编辑）