房地产估价师

第六章 房地产交易管理制度与政策

第四節 房屋租賃管理

房屋租賃的概念：

房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。《城市房地產管理法》第五十二條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”2010年12月1日，住房和城鄉建設部發布了《商品房屋租賃管理辦法》。租賃活動是民事活動，應當遵循平等、自願、合法和誠實信用原則。

商品房屋租賃的條件：

公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標准。廚房、衛生間、.陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬於違法建築的;

(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標准的;

(三)違反規定改變房屋使用性質的;

(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

商品房屋租賃合同：

(一)商品房屋租賃合同的概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用於明確租賃雙方權利義務關系的協議。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務做出明確的規定，並且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關於租賃問題雙方共同遵守的准則。

(二)商品房屋租賃合同主要內容

《城市房地產管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。

(三)商品房屋租賃關系保護

租賃合同一經簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。商品房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

商品房屋租賃登記備案：

(一)商品房屋租賃登記備案材料

商品房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交下列材料：

1.房屋租賃合同;

2.房屋租賃當事人身份證明;

3.房屋所有權證書或者其他合法權屬證明;

4.直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門規定的其他材料。

商品房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。

(二)商品房屋租賃登記備案辦理

對商品房屋租賃當事人提交的材料齊全並且符合法定形式、出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致、不屬於《商品房屋租賃管理辦法》規定不得出租的房屋的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。

(三)商品房屋租賃登記備案證明

商品房屋租賃登記備案證明載明內容包括：出租人姓名(名稱)，承租人姓名(名稱)，有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。

商品房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在=十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。

(四)商品房屋租賃登記備案系統

按照《商品房屋租賃管理辦法》要求，直轄市、市、縣房地產主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，並納入房地產市場信息系統。房屋租賃登記備案記載的信息內容應當包括：出租人的姓名(名稱)、住所，承租人的姓名(名稱)、身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。

商品房屋轉租：

商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。《商品房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意”。承租人在租賃期限內，如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規規定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規定外，還必須具備出租人同意轉租證明。轉租合同也必須按照《城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》的規定辦理登記備案手續。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。轉租合同生效後，轉租人享有並承擔新的合同規定的出租人的權利與義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋並要求承租人賠償損失。

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（责任编辑：lqh）

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