房地产估价师

房地产估价师案例与分析考试精选考点

一、餐饮房地产及其估价特点(熟悉)

其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。

但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在：

(一)地段选择的差异性

(二)营业收入的差异性

二、工业房地产及其估价特点(熟悉)

(一)涉及的行业多

(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

(三)要区分设备和建筑物的造价

(四)厂房使用寿命受腐蚀性影响大

三、工业房地产估价的常用方法(熟悉)

(一)成本法

工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

(二)市场法

工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。

(三)收益法

如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

况描述与分析;④市场背景描述与分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估价方法适用性分析;⑦估价测算过程;⑧估价结果确定。

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（责任编辑：中大编辑）

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