房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

九、成本利润率与销售利润率(掌握)

(一)成本利润率

(二)销售利润率

销售利润率=销售利润/销售收入×100%。

其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益;销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和销售税费，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。

十、投资利润率

利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金

销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加

项目总投资=项目总开发成本+经营资金

投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

十一、资本金利润率和资本金净利润率

(一)资本金利润率

资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：

(二)资本金净利润率

资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：

十二、静态投资回收期

静态投资回收期(Pb′)是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为，

静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：

上式得出的是以计算周期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。

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（责任编辑：中大编辑）

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