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(二)建筑物区分所有权的客体

区分所有权的客体包括专有部分和共有部分：专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特定空间。专有部分要求具备以下要件：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是建筑物区分所有权的客体。

1.专有部分的所有权

根据《物权法》舰定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.共有部分的共有权

业主对专有部分以外的共有部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。业主的共有，有部分共有与全体共有的区别：如两层之间的楼板，属于这两层的业主共有;单元内的电梯，属于单元内的业主共有;小区的公共绿地，属于小区全体业主共有。根据《物权法》的规定，属于全体业主共有的部分一般包括：(1)建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。(2)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(3)建

筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。(4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(5)古用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。为了解决车位紧张问题，即使是属于开发商所有的车位，法律也对开发商的处分权进行了限制，要求在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主需要。

根据《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。除违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益外，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

3.成员权

根据《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物权法》规定的业主共同行使权利的大部分辜项，如制定和修改业主会议议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。但是对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。“专有部分面积”根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。

四、共有

1.共有概述

财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。社会以单独所有为原则，但人生活在社会中，必然会与他人发生法律关系上的接触，从而产生两人以上共同所有的情形在所难免，故有规定共有制度的必要。但从物尽其用及自由处分的角度分析，共有远不如单独所有更有效率，因此，在处理共有问题时，减少共有人甚至消灭共有往往是解决问题的重要方法。

所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。《物权法》确定的共有方式分为按份共有和共同共有。共有的法律特征是：

(1)共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。

(2)共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此，共有不是分别所有。

(3)在内容方面，共有人对共有物按照各自昀份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。

(4)共有法律关系的权利内容原则上只能是所有权，用益物权及担保物权的共有，称之为准共有，可以参照共有制度的相关规定。

2.按份共有

按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务。按份共有人的权利义务如下：

(1)按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。

(2)按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

2012年注册会计师考试科目经济法精选讲义第六章汇总

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（责任编辑：xll）

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