3.共同共有
共同共有是指两个或两个以上的公民或法人,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产生,以共同关系的存在为前提。共同关系可以表现为夫妻关系、家庭关系等。
共同共有中,共有人对共有财产不分份额地享有权利,对共有财产享有平等的占有和使用的权刹。对共有财产的收益,不是按比例分配,而是共同享用。对共有财产的处分,必须征得全体共有人的同意。共同共有关系终止,才能确定各个共有人的份额,分割共有财产。因此较之于按份共有,共同共有人之间具有更密切的利害关系。
根据《物权法》规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
4.共有物的处分
(1)共有物的处分。根据《物权法》规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意,擅自处分共有财产的,其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。如果第三人善意、有偿取得该财产,符合善意取得制度规定的,第三人可以取得该物的所有权。其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。可以依据共有人之间的协议,由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。
(2)费用的承担。对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共网负担。
(3)共有财产的分割。根据《物权法》规定,共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。根据这一规定,对共有财产的分割可以采取三种方式:协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。共有财产分割以后,共有关系消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割,各共有人就分得财产取得单独的所有权。但要注意一点,共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人可以主张优先购买权。
5.共有的对外关系
根据《物权法》规定,因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
五、相邻关系
相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人,在行使不动卢的所有权或使用权时,因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。主张相邻关系的当事人,既可以是不动产的所有人,也可以是不动产的使用人。
相邻关系产生的原因很多,种类复杂。主要的相邻关系有:
(1)因通行而产生的相邻关系。根据《物权法》规定,相邻一方因生产和生活上的需要,必须临时或长期通过对方使用的土地的,对方应当提供必要的方便。
(2)因用水、排水产生的相邻关系。根据《物权法》规定,不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
(3)因修建施工、防险发生的相邻关系。根据《物权法》规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利,但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。
(4)因通风、采光而产生的相邻关系。根据《物权法》规定,相邻各方修建房屋和其他建筑物,必须与邻居保持适当距离,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍邻居的通风和采光。
(5)因不可量物产生的相邻关系。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
根据《物权法》规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、穷便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。有法律规定的,依照法律规定处理;没有规定的,可以按照当地习惯。如果不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产并造成损害的,应当给予赔偿。
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