房地产估价师

采用成本法估价整体价格

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用(包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利息、销售费用)、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1.土地成本根据

××市基准地价及土地开发等成本包括土地出让金、城市基础设施建设费、城市拆迁费、小区建设配套费及其他费用。

(1)土地出让金上述计算为7991.10万元，折合建筑面积1599元/㎡.

(2)城市基础设施建设费包括大市政、四源费等，测算后为折合建筑面积650元/㎡

(3)土地开发(征地拆迁费或城市拆迁)费包括拆迁、安置、补偿费，拆迁评估费、拆迁单位管理费等经测算按地面计算近19000元/㎡，折合3000元/㎡建筑面积。

(4)小区建设配套费××地区建设配套费为折合建筑面积250元/㎡.

(5)其他策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.1-1.8%，约1.5%。

(1599+650+3000+250)×1.5%=5499×1.5%=82.49元/㎡

(6)土地取得费成本合计土地取得成本合计为：建筑面积5581.49元/㎡.

2.建筑物建造成本

(1)建安工程费根据××市现行《建筑工程概算定额》及有关文件规定、××市有关招投标工程的中标价、参考××市同类饭店建筑技术经济指标，估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。

经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2.建筑物建造成本合计为6550.70元/m2.上述l～2项合计为5581.49+6550.70=12132.19元/㎡.

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（责任编辑：fky）

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