房地产估价师

四、按权益状况划分的种类（重要考点）

按照房地产的权益状况，可把房地产分为下列20类：

（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。典型的是“干净”的商品房。这里所讲的“干净”，是指房屋所有权和建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等等，下同。（重要考点）

（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。

（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（5）有限产权或部分产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产，也称为带租约的房地产、出租人权益。

（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

（9）有拖欠建设工程价款的房地产。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002316号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日建设部令第98号发布）第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。

（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

（12）开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。

（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

（14）临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。

（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

（16）房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。

（17）地役权。

（18）房地产的抵押权。

（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或者公园的地下商场，地铁站内的地下商店。

（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

例题8．从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（      ）等。（2005年试题）

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产

答案：BCE

相关辅导：
2010年房产估价师理论与方法第二章精选讲义20
2010年房地产估价师准考证打印时间汇总
专家解析房产估价师历年考试及学习方法
2010年房产估价师本周课程套餐4折优惠

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页